10-Year Festzinsbindung · Leitzins festgelegt von der Europäischen Zentralbank
Deutschland: Zinsfutures implizieren derzeit für das typische Produkt (10-Year Festzinsbindung) einen Anstieg von heute 3,65 % auf 4,40 % bis 2027-09 – rund 75 Basispunkte höher. Das ist keine Prognose: Es ist der Hypothekenzins, der mit der aktuellen Marktbewertung der Geldpolitik der European Central Bank konsistent ist.
Daten vom 2026-10-20. Abgeleitet aus der Futures-Bewertung des Leitzinses sowie dem langfristigen Hypothekenspread, dem Pass-Through-Faktor und dem Transmissions-Lag dieses Marktes. Die Marktbewertung ändert sich täglich und lag in der Vergangenheit schon falsch. Keine Anlageberatung.
Der deutsche Hypothekenmarkt wird von der Festzinsbindung geprägt: Der Zinssatz ist für einen festgelegten Zeitraum fixiert – am häufigsten zehn Jahre, angeboten werden aber auch 5, 15 und 20 Jahre –, danach wird die Restschuld zu dem dann geltenden Zins prolongiert. Die Darlehen sind vollständig persönlich besichert (Full Recourse), und die Kreditgeber refinanzieren sich stark über Pfandbriefe. Der angebotene Zins folgt deshalb dem Covered-Bond-Spread über Swaps mindestens ebenso eng wie dem Einlagesatz der EZB. Nach § 489 BGB erhält der Darlehensnehmer nach zehn Jahren ein unbedingtes Kündigungsrecht, was begrenzt, wie viel Vorfälligkeitsoptionalität die Kreditgeber einpreisen müssen.
Der oben genannte Zinssatz ist der MFI-Neugeschäftszins der EZB für Wohnungsbaukredite in Deutschland; er bildet also ab, was Kreditnehmer heute tatsächlich abschließen, und nicht den Bestand bereits laufender Darlehen.
Der Euroraum hat einen Leitzins und eine Futures-Kurve. Diese Tabelle überträgt die implizite 12-Monats-Veränderung des Euroraum-Gesamtwerts auf den aktuellen Neugeschäftszins dieses Landes; ein eigener nationaler Pass-Through wird nicht modelliert.
| Monat | Impliziter EZB-Einlagesatz | Projektion: 10-Year Festzinsbindung | Spread |
|---|---|---|---|
| 2026-10 | 2,50% | 3,70% | +1,19pp |
| 2026-11 | 2,51% | 3,73% | +1,23pp |
| 2026-12 | 2,73% | 3,81% | +1,08pp |
| 2027-01 | 2,73% | 3,87% | +1,14pp |
| 2027-02 | 2,81% | 3,93% | +1,12pp |
| 2027-03 | 2,99% | 4,02% | +1,03pp |
| 2027-04 | 2,99% | 4,09% | +1,10pp |
| 2027-05 | 3,06% | 4,16% | +1,10pp |
| 2027-06 | 3,14% | 4,23% | +1,09pp |
| 2027-07 | 3,19% | 4,30% | +1,11pp |
| 2027-08 | 3,19% | 4,35% | +1,16pp |
| 2027-09 | 3,21% | 4,40% | +1,19pp |
| Land | Typisches Produkt | Hypothekenzins | Spread zur EZB |
|---|---|---|---|
| Slowakei | Fixed-period mortgage (3-5 yr) | 4,30% | +1,80pp |
| Estland | Euribor-linked variable | 4,20% | +1,70pp |
| Lettland | Euribor-linked variable | 4,00% | +1,50pp |
| Griechenland | Fixed-period mortgage | 3,90% | +1,40pp |
| Litauen | Euribor-linked variable | 3,90% | +1,40pp |
| Niederlande | 10-30-Year fixed | 3,85% | +1,35pp |
| Zypern | Fixed-period mortgage | 3,85% | +1,35pp |
| Italien | 20-30-Year mutuo a tasso fisso | 3,75% | +1,25pp |
| Irland | 3-5-Year fixed | 3,75% | +1,25pp |
| Belgien | 20-Year fixed | 3,70% | +1,20pp |
| Deutschland | 10-Year Festzinsbindung | 3,65% | +1,15pp |
| Österreich | 10-15-Year fixed | 3,60% | +1,10pp |
| Slowenien | Fixed-rate mortgage | 3,60% | +1,10pp |
| Portugal | Mixed / fixed-period mortgage | 3,55% | +1,05pp |
| Kroatien | Fixed-rate mortgage | 3,55% | +1,05pp |
| Luxemburg | Fixed-rate mortgage | 3,55% | +1,05pp |
| Frankreich | 20-25-Year taux fixe | 3,45% | +0,95pp |
| Spanien | 15-30-Year hipoteca tipo fijo | 3,35% | +0,85pp |
| Finnland | Euribor-linked variable | 3,35% | +0,85pp |
| Malta | Variable-rate mortgage | 3,30% | +0,80pp |